Notarin
Dr. Manuela Müller

Sie wollen ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen? Tipps zu diesen Themen finden Sie nachstehend aufgeführt. Wenn es um steuerliche Fragen rund um den Erwerb, die Veräußerung oder den Besitz einer Immobilie geht, informiert sie eine Broschüre des Bayerischen Staatsministeriums der Finanzen, die sie hier herunterladen können.

Tipps zum Haus- und Grundstückskauf

Nur ein- oder zweimal im Leben kauft oder verkauft der Normalbürger ein Grundstück. Fast immer geht es dabei um erhebliche wirtschaftliche Werte. Deshalb

• sind Eigentum und Belastungen an Grundstücken im Grundbuch dokumentiert und
• können Grundstückskaufverträge nur unter Mitwirkung eines Notars geschlossen werden.

Der Notar sorgt für eine ausgewogene und sichere Vertragsgestaltung, berät und belehrt und zeigt Alternativen auf. Beim Kauf eines Mietshauses schlägt der Notar andere Bedingungen vor als beim Erwerb eines Ackers.

Der Notar kennt aber das Grundstück nicht. Sie müssen daher die tatsächlichen Umstände wie Lage, Größe, Zustand und Erschließung selbst überprüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgendes:

1. Aus dem Grundbuch sind Lage und Grenzen eines Grundstückes nicht ersichtlich. Diese ergeben sich aus einem Lageplan (Flurkarte). Sie erhalten einen Lageplan gegen Gebühr beim Vermessungsamt. Auch der Notar besorgt ihn für Sie und gibt die Kosten an Sie weiter. Erforderlich ist ein Lageplan aber nur, wenn eine noch zu vermessende Teilfläche verkauft wird oder wenn Zweifel bezüglich Lage und/oder Grenzen des Grundstückes bestehen.

2. Im Grundbuch sind am Grundstück eingetragene Belastungen nur schlagwortartig aufgeführt. Der Notar übernimmt sie so in den Kaufvertrag. Den genauen Inhalt – etwa bei einem Wegerecht die Lage des Weges oder bei einem Kanalrecht den Verlauf des Kanals – ermittelt der Notar regelmäßig nicht. Ihn ersehen Sie nur aus der Urkunde, die Grundlage der Eintragung im Grundbuch war. Wenn der genaue Inhalt eines Rechtes für Sie wichtig ist und Ihnen der Verkäufer die Eintragungsurkunde nicht vorlegen kann, wenden Sie sich bitte rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin an Ihren Notar.

Wichtig für Sie ist, ob

• das verkaufte Grundstück erschlossen ist, also über eine gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Straße verfügt und/oder an Kanal und Wasserversorgung angeschlossen ist,
• Erschließungs- und Anliegerbeiträge vollständig abgerechnet und bezahlt sind.

Informieren Sie sich bitte in Zweifelsfällen vor der Beurkundung bei der Stadt/Gemeinde.

Wichtig für Sie ist ferner, ob

• Gebäude, die auf dem Grundstück stehen, baurechtlich genehmigt sind,
• eine Bebauung des Grundstückes zulässig ist und
• bei einer Bebauung zusätzliche Abstandsflächen zum Nachbarn freigehalten werden müssen, weil das früher einmal so mit dem Nachbarn vereinbart worden ist.

Informieren Sie sich bitte in Zweifelsfällen vor der Beurkundung bei der Baubehörde.

Der Notar prüft nicht, ob Sie sich Ihre künftige Immobilie leisten können. Ihre Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Manche Verkäufer verlangen einen Finanzierungsnachweis, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Ist zur Finanzierung eine Grundschuld oder Hypothek nötig, sollten dem Notar die Unterlagen dazu einige Tage vor Beurkundung des Kaufes vorliegen. Die Angemessenheit des Kaufpreises kann und darf der Notar nicht beurteilen.

Alles, was mit dem Immobilienkauf zusammenhängt, muss in die notarielle Urkunde richtig und vollständig aufgenommen werden. Andernfalls kann der gesamte Vertrag nichtig sein. Das hilft weder Ihnen noch Ihrem Vertragspartner. Bitte teilen Sie Ihrem Notar deshalb mit, wenn

• in einem Vertragsentwurf, den Sie bei ihm anfordern sollten, Vereinbarungen noch nicht enthalten sind, die Sie mit dem Verkäufer getroffen haben wie etwa Renovierungsmaßnahmen durch den Verkäufer, den Mitverkauf von Mobiliar oder eine Vermietung,
• sich auf Grund neuer Informationen Änderungen ergeben,
• Sie sonst Änderungen oder Ergänzungen wünschen.

Solche Änderungen oder Ergänzungen können Sie bis zur Unterzeichnung des Vertrages jederzeit einbringen. Ihnen entstehen dadurch keine Mehrkosten. Der Entwurf soll Ihnen schon im Vorfeld dabei helfen. Verlangen Sie ihn darum rechtzeitig vor der Beurkundung.

Tipps zum Wohnungskauf

Nur ein- oder zweimal im Leben kauft oder verkauft der Normalbürger eine Immobilie. Fast immer geht es dabei um erhebliche wirtschaftliche Werte. Deshalb

• sind Eigentum und Belastungen an Immobilien im Grundbuch dokumentiert,
• können Immobilienkaufverträge nur unter Mitwirkung eines Notars geschlossen werden.

Der Notar sorgt für eine ausgewogene und sichere Vertragsgestaltung, berät und belehrt und zeigt Alternativen auf. Beim Kauf eines Mietshauses schlägt der Notar andere Bedingungen vor als beim Erwerb eines Ackers.

Der Notar kennt aber die Immobilie nicht, die Sie kaufen wollen. Daher müssen Sie selbst die tatsächlichen Umstände wie etwa Lage, Größe, Zustand und Erschließung der Immobilie überprüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgendes:

1. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie „Herr Ihrer Wohnung“, aber nicht „Herr im Haus“. Wohnungseigentum besteht nämlich aus

• dem Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer am Grundstück und an den von allen benutzten Teilen des Gebäudes wie etwa Dach, Treppenhaus und Heizung und
• dem Sondereigentum des einzelnen Eigentümers an Wohnung und ggf. Kfz-Stellplatz.

Deren Lage und Größe sind aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Die Gebäudeaufteilung ergibt sich vielmehr aus einer notariellen Teilungserklärung. Diese ist oft schon etliche Jahre alt. Sie sollten sich vor der Beurkundung über ihren Inhalt informieren. Hat der Verkäufer die Teilungserklärung nicht, wenden Sie sich bitte rechtzeitig vor der Beurkundung an Ihren Notar.

2. Darüber, welche Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer haben, finden Sie

• im Wohnungseigentumsgesetz die Grundregeln,
• in der Gemeinschaftsordnung Spezialregelungen für das Haus, in dem Ihre Wohnung liegt.

Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung, vgl. oben. In der Gemeinschaftsordnung stehen meistens auch Bestimmungen über folgende Fragen:

• Wie werden die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltung Versicherungen und sonstige Bewirtschaftung unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt?
• Wie laufen Versammlungen der Wohnungseigentümer ab und wie ist das Stimmrecht?
• Darf ein Eigentümer seine Wohnung umbauen oder anders nutzen?

In früheren Beschlüssen der Versammlung der Wohnungseigentümer finden sich ergänzende Regelungen. Sie sollten vor Beurkundung jedenfalls die letzten Versammlungsprotokolle einsehen. Sie erfahren daraus Dinge wie: Stehen Reparaturen an? Gibt es Rücklagen dafür? Bestehen Streitigkeiten im Hause?

Der Notar prüft nicht, ob Sie sich Ihre künftige Wohnung leisten können. Ihre Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Manche Verkäufer verlangen einen Finanzierungsnachweis, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Ist zur Finanzierung eine Grundschuld oder Hypothek nötig, sollten dem Notar die Unterlagen dazu einige Tage vor Beurkundung des Kaufes vorliegen. Die Angemessenheit des Kaufpreises kann und darf der Notar nicht beurteilen.

Alles, was mit dem Immobilienkauf zusammenhängt, muss in die notarielle Urkunde richtig und vollständig aufgenommen werden. Andernfalls kann der gesamte Vertrag nichtig sein. Das hilft weder Ihnen noch Ihrem Vertragspartner. Bitte teilen Sie Ihrem Notar deshalb mit, wenn

• in einem Vertragsentwurf, den Sie bei ihm anfordern sollten, Vereinbarungen noch nicht enthalten sind, die Sie mit dem Verkäufer getroffen haben wie etwa Renovierungsmaßnahmen durch den Verkäufer, den Mitverkauf von Mobiliar oder eine Vermietung,
• sich auf Grund neuer Informationen Änderungen ergeben,
• Sie sonst Änderungen oder Ergänzungen wünschen.

Solche Änderungen oder Ergänzungen können Sie bis zur Unterzeichnung des Vertrages jederzeit einbringen. Ihnen entstehen dadurch keine Mehrkosten. Der Entwurf soll Ihnen schon im Vorfeld dabei helfen. Verlangen Sie ihn darum rechtzeitig vor der Beurkundung.